EB-5新政策是Main Street的里程碑大捷

类别:EB5律师精析 时间 :2019-08-01 浏览 :948 评论:0
内容摘要:上周移民局推出的EB-5新法规,我们都知道背后实际是乡村和城市之争,那更深层的美国政治文化是什么呢?

上周移民局推出的EB-5新法规,我们都知道背后实际是乡村和城市之争,那更深层的美国政治文化是什么呢?今天,来看下ALC区域中心John Shen的文章。

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7月23日,美国国土安全局将“EB-5现代化规则”送交《联邦公报》,从而正式颁布了EB-5历史上改革幅度最大的一系列新政策。

按照美国移民局官网简介,新政策主要涉及五个方面的内容。这些内容的具体介绍,各路媒体和所谓行业专家们已经争先恐后又连篇累牍进行了介绍,在此无需赘述。俗话说“外行看热闹,内行看门道”,大多数外行和对美国资本政治不甚了了的专家把注意力都放在了涨价一事上,把涨价当成了这次新政策的最大变化。然而,涨价的幅度虽大,对投资人影响确实不小,但远非这次改革的核心部分,对未来行业发展的影响也并不是最大的。

那么,什么是这次新政策的核心环节呢?是对目标就业区(TEA)认定的严格限制!从美国资本政治的角度看,这无疑是这次新政策的主要目的。在今年11月21日开始正式实施后,新政策将彻底改变80%到85% EB-5资金的地域流向,从而彻底把EB-5这个联邦资本项目拉回到“扶贫救困”的轨道上,对EB-5项目的性质完成了一次重新定义。在EB-5的29年发展历史上,这是史无前例的。

要深度理解美国的资本政治,需要先了解什么是Main Street,什么是Wall Street。这两个关键名词代表了上百年来美国资本争夺战的两大对立阵营。

Main Street代表了美国普通百姓,草根企业,以及资本背景并不强大的企业和个人。Wall Street不仅包含华尔街的金融大鳄,还代表了身家不菲,财力雄厚的亿万富翁和大型财团。

没错,这两大阵营都需要资本,但在竞争中所处的地位并不平等。传统商业资本,比如银行的商业贷款,在避险中逐利,风控是资本运作的基本程序要求。由于Wall Street资本运作的资源丰富,能够轻易为贷款提供担保,抵押,很容易满足贷款申请的要求,因此基本垄断了传统商业资本。而Main Street由于缺乏资源,相比之下很难满足传统商业资本对风控的要求,很难取得商业资本,因此在竞争中明显处于劣势。

主流资本对Main Street的歧视造就了社会上更大的贫富差异和城乡差异。富人变得更加富有,穷人则很难轻易致富。美国政府当然意识到必须解决这个问题,因此长期努力,对Main Street进行了大量政策投入和扶持,增强其获取资本的能力。美国在1953年成立的中小企业局(Small Business Administration, SBA)就是针对解决Main Street融资难而专门设立的政府部门。按照SBA官网提供的数据,在2017年财年中光是504贷款和7(a)贷款两项,SBA就批准了68,000份中小企业申请,给美国中小企业输送了300亿美元的资金总量。可以说,美国政府一直在力挺Main Street,通过政府的优惠政策积极对抗Wall Street。这背后的原因很简单:美国的中小企业创造全国70%到80%的就业,是美国经济真正的发动机。

回到EB-5行业。不奇怪,这里也是Wall Street与Main Street为争夺资本激烈厮杀的疆场。在EB-5 行业中谁是Wall Street,谁又是Main Street呢?从EB-5项目背后的财力背景分析,绝大部分在大城市,比如纽约,华盛顿特区,芝加哥,洛杉矶,旧金山,迈阿密,西雅图的核心区项目,特别是大型商业地产开发项目,都代表着Wall Street。而散布在大城市的郊区,城乡结合部,中小城市和乡村的项目,如果预算规模不大,则代表着Main Street。

从大约2012年前后,美国大城市核心区的开发商开始进入EB-5行业。这些腰缠万贯的开发商惊奇的发现,EB-5资本不仅成本低,关键是对风控不会提出任何要求,确实具备“傻白甜”的资本属性。EB-5资本可以不要求抵押担保,清偿顺位可以甘居银行贷款之后,甚至也不像普通私募基金那样要求专业的项目尽职调查并追求12%的年回报,天下岂有此等好事!于是这些开发商纷纷成立自己控制的区域中心,开始踏上了各自的募资之旅。在过去的两三年中,据不完全统计,全球市场上募集的80%到85%资金都流向了这些大城市核心区的商业地产开发项目。

众所周知,根据项目地点,EB-5的最低投资金额分为两档:目标就业区50万,非目标就业区100万。这一规定原本是政府为扶持经济落后和经济压力大的Main Street地区而做的政策倾斜,并没有对大城市核心区Wall Street的项目一视同仁。然而,由于目标就业区的指定权在各州州政府的手中,各州政府都会为本州的项目拉投资大开绿灯,同时技术环节上各州的认定规则都有不同程度的漏洞,因此几乎所有大城市核心区的项目也同样可以享受目标就业区的投资金额优惠。这使得Wall Street项目在募资市场上占尽优势。于是我们看到,所有位于纽约最繁华的曼哈顿区的商业地产项目都处在目标就业区内,同样的情况也发生在芝加哥,旧金山,迈阿密和华盛顿特区的市中心项目上,甚至洛杉矶的比弗利山也是属于高失业率的目标就业区。

这次出台的EB-5新政策把目标就业区的指定权一举收归美国移民局,从而清除了各州政府给本州项目提供优惠政策的机会。而新政策把高失业区认定规则中的“连续”改为“直接相邻”,则很大程度封杀了规则中的漏洞。新政策一旦实施,预计全美国大城市核心区的绝大多数项目都将面临无法取得目标就业区资格,50万美元投资款要求会骤然上升到180万美元。未来,在募资市场上,这些Wall Street项目将不再有能力和非大城市核心区的Main Street项目进行竞争。

2019年11月21日,标志着EB-5这个项目开始回归政府设立该项目的初衷,更代表了美国资本政治历史上Main Street里程碑式的一次大捷!



本文标签: EB-5美国投资移民涨价EB-5新政

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