2017年美国房地产走势分析

在国内房价一路狂奔过程中，人们恐惧、贪婪、焦虑、崩溃……各种情绪交杂，如今终于被政府悬崖勒马，百姓终于安心吁口气，而富人们早已享受了这场资本盛宴，将投资的眼光转向海外。其中，美国作为经济发达、资源丰盛的超级大国，无疑成为投资的热衷地，但其受经济危机的影响甚深，加之目前不稳定的政局，让投资者心生顾虑。那么，美国的房产市场走势到底如何呢？

美元汇率

美国政府政策短期利率第二次加息，从0.25%增加至0.5%。分析：在未来短期利率还有可能会增加，但是步伐会缓慢，按揭利率的增加预计会比短期利率缓慢。外国投资在不动产税收法案 (FIRPTA)— 奥巴马总统签署缓解了一个35年的外国投资美国房地产的税收法案。

美国政府政策短期利率第二次加息，从0.25%增加至0.5%。分析：在未来短期利率还有可能会增加，但是步伐会缓慢，按揭利率的增加预计会比短期利率缓慢。外国投资在不动产税收法案 (FIRPTA)— 奥巴马总统签署缓解了一个35年的外国投资美国房地产的税收法案。

分析：预计会有更多的海外投资者投资美国房地产。

分析：表示和其它国家比较，美国的经济更是强劲。这个趋势会吸引更多的海外投资者来美国投资。

美国房产现状

房地产开发去年11月颁发的新的住宅建筑许可证数量比十月激增11 %，比前年11月份上涨了19.5 %。新的许可证在西部和中西部颁发的最多，增长约22%。破土动工的地产项目比去年10月份增长了10.5 %，比前年同期增加了16.5 %。分析: 颁发的新的住宅建筑许可证数目超过进行中的建筑项目数目多达10%的时候，表明新的建筑项目将会不断破土动工。开发商对地产前景乐观，预示着住宅建设开发有上升的趋势。房地产销售美国去年11月房地产销售比10月上涨了4.3 %，与前年同期增长9.1 %

分析：表示住房市场复苏很有可能会趋于稳定。美国房价增长美国最热的房产市场，主要是西海岸，继续呈现两位数的房价涨幅。旧金山，丹佛，波特兰和俄勒冈州，都比去年同期增长了10.9 %。

美国商业房地产价格已超过2007年的峰值16% 。最抢手的房产价值已经升值60%，包括纽约等大城市的办公楼和公寓大楼。商业地产的业绩如此显著优于股票和债券，这种情况一般不多见。

分析：从长远来看，预计投资房地产的收益处于股票和债券之间。租金上涨和经济改善可以合理解释房地产价格的上涨，即使考虑到借贷成本增加的因素。

2017年预测短期利率和按揭利率

预计美联储2016年年底以前会提高短期利率至现在的四倍左右，平均按揭利率会高达4.5%。

各大城市的房地产销售和就业纽约，亚特兰大，芝加哥和洛杉矶，以及旧金山湾区，丹佛，西雅图和奥斯汀的高科技中心，不但今年具有较强的就业增长，也是全美最活跃的房地产市场。预计以上城市的房地产销售和就业率在2016年将稳定增长。住宅房地产住宅房地产预计将成为经济复苏的最大催化剂之一。美国西部和东北部的房价和租金预计会上涨，其中包括纽约和三藩市。价格的上升步伐可能会下降。

CoreLogic预测2017年美国经济增长2%到3%：

1、 按揭利率增长0.5%；

2、 超过130万的新家庭将形成；

3、 租赁市场 —入住率高，租金上涨；

4、 业主市场 —房产销售上涨5%，房地产价格上升4%到5%；

5、 单独家庭房子会减少，多家庭房子增加。

商业房地产短期利率虽然上涨，可还是较低。房地产市场的主要驱动力是国民生产总值的增长和信心指数，这些数据现在都很好。因此，短期利率增长不会影响房地产价格。通货膨胀和工资的增长都不是特别快，但它失业率现在仅5%，未来有可能会更低。平均收入有可能会突然急速上涨。随着经济的增长净吸纳量和空置率在下降，这个趋势将在2016年和2017年持续。即使租金增长，房地产的回报也没有以前高，这是所有资产投资的趋势。租金增长率很有可能在2至4%之间，资本化率会持续下降。          

办公楼预测会有高于平均水平的租金增长

总的来说，美国经济复苏进入上升轨道。美元升值，失业率降到7年的新低，工资上涨，美国政府缓解对外国投资者房地产的税收法案，这些对美国的房地产市场都有积极正面的作用。

目前的现状是房价在上涨，颁发的建筑许可证数量在增加，新的建筑工程破土动工的数量也有上升的趋势，房地产销售和租金上涨。

房地产前景乐观，2017年将会有很好的一年。房地产会拥有良好的增长和充足的投资资金。虽然美联储加息，短期利率有上升的趋势，但这不足以对房地产造成负面影响。